Civ. 3e, 26 mars 2020, FS-P+B+I, n° 18-16.117

L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a modifié l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose dorénavant que “la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.”

Cette ordonnance entend donc restreindre à compter du 1er juin 2020, le champ d’application du statut de la copropriété autour de la notion de l’habitation.

L’ordonnance facilite le recours à un mode alternatif d’organisation pour les immeubles ou groupes d’immeubles à usage exclusif de bureaux ou de commerce.

Ces immeubles ou groupes d’immeubles auront par la possibilité de mettre en place par convention, une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs.

Les ensembles immobiliers restent soumis au régime de la copropriété à titre facultatif.

Dans un arrêt récent, la 3eme chambre civile de la Cour de cassation précise la notion d’ensemble immobilier.

Dans cet arrêt, deux sociétés X et Y sont propriétaires de fonds contigus sur lesquels sont construits deux groupes d’immeubles dont les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune.

Le litige survient lorsque la société X entend interdire à l’autre société Y de traverser ses parcelles.

Reconventionnellement, la société Y demandera que soit dit l’ensemble immobilier constitué des immeubles édifiés sur les deux fonds est soumis au statut de la copropriété et que la rampe litigieuse est une partie commune dont elle est en droit d’user.

La Cour d’appel ayant fait droit à la demande reconventionnelle du défendeur, la société X s’est donc pourvue en cassation au motif que la seule présence d’une rampe d’accès permettant l’accès aux sous-sols respectifs des deux sociétés ne justifie pas l’application du statut de la copropriété.

La société X estimait ainsi que la Cour d’appel avait violé l’article 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 faute d’avoir constaté l’existence de terrains et de services communs partagés par les deux ensembles immobiliers.

Pour mémoire, un ensemble immobilier se définit comme un groupe d’immeubles qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. (Fiches d’orientation – Ensemble immobilier – Juillet 2019 – Dalloz)

Au visa de cet article 1 dans sa version antérieure au 23 novembre 2018, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel et rappelle que :

« Il résulte de ce texte qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. »

Et qu’en conséquence, la Cour d’appel avait l’obligation de constater l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers.

L’application du statut de la copropriété a un ensemble immobilier suppose donc de constater l’existence des terrains, aménagements et des services communs et ne peut résulter de la seule présence d’une rampe d’accès commune.